网站地图

网站首页 / 佛山小产权房 / 正文

深圳楼价下跌是天大笑话,市民乐观看待房价走势()

更新时间:2022-06-23 19:27:26 点击:21

深圳楼价下跌是天大笑话 市民乐观看待房价走势

  深圳西部置业指南

  由国务院办公厅转发九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》颁布出台,提出了具有较强操作性的措施,新政策的调控将使房价趋向稳定。然而,这一细则将给深圳的房地产市场带来多大影响?深圳房价是涨还是降?除了相关业内人士和专家的说法外,普通置业者和老百姓怎么看?带着这些问题,记者进行了相关采访。尽管众说纷纭,但大多数市民对深圳房价将走向平稳持乐观态度。

  看法之一

  投资客将会抛盘

  “双70%”的硬指标(90平方米以下住房须占项目总面积70%以上,居住用地供应量70%用于中低价位中小套型),购房不足5年转让须交全额营业税,等等。这些措施普通置业者怎么看?

  有多套房产投资经验的肖女士说,大多数投资者会因为销售周期从两年增加到五年对未来市场的形势难以把握,她表示会将手中的房源抛出来,退出市场,她认为只有极少数有实力的投资客继续持盘做长线投资。另一方面,首付提高以后,将来购房的门槛相应提高,置业成本将会加大,风险也随着加大。在政府增加居住用地的基础上,市场的供需矛盾将有所缓和,房价也会趋向平稳,未来投资前景并不看好。

  看法之二

  静观其变

  在一家中介公司的地铺内,记者见到了正在和中介公司洽谈的冯先生,他在该中介放了两套房源,已经有一套以80万的价格成交,另外一套放盘价150万,尚未成交,但冯先生已经向中介交底,暂时不考虑转让。他给记者的理由是,开发商70%的住宅要盖90平方米以下的房子,这意味着他手上的这套大户型将会成为稀缺产品,他明确表示,将会静观一段时间,看大户型价格走势如何?

  他认为,对于三级市场来说,卖家和买家的观望态势应该还会继续,要看地方政府对新政策的执行力度。而且,政策的缺口得在执行一段时间后才出现,那时,市场的活力才会依情况而定。他坚持认为房价下跌的可能性很小。维持现在的价位,并略有增长应该是比较正常的局面。短期投资客可能会愿意接受议价而将手中的房产兑现,在别的资本市场寻求资本的增长点,股市的回暖也在另一种程度上促进了这种举措。大概经过两到三个月的适应后,市场的情况才会明朗。“还是那句话,下跌的可能性是非常小的,房产市场在未来几年总的趋势还是会以增长为主的,出现小的波动是十分正常的,只要政府没有真正的使用‘杀手锏’”。

  看法之三

  楼价下跌是天大的笑话

  在深圳某证券公司供职的李先生对记者分析,“其实有很多观望者都误以为政府真的是在打压房价,其实政府出台这些政策的目的主要有以下几点:首先是在短时间内稳定一下房价,以防止房价上涨过快造成过多泡沫,以避免出现上世纪90年代一样的楼市崩盘。其次是要通过增加税收进一步充盈国库;通过提高贷款成数来减少银行出现坏账的比例;通过没收没有资金开发闲置土地的小公司的土地来实行一地两卖从而获取更多的卖地利润。”他反问记者,以上有哪一点是增加开发商和投资客的成本的吗?答案是显而易见的:没有。既然商家和炒家的成本都大幅度上涨,居然还有人相信楼价会下跌,那不是地球自出现人类以来的最大的一个笑话吗?

  看法之四

  房价将有可能下跌

  “房价下跌是非常有可能的,目前因为政策的调整会让部分业主成为惊弓之鸟,急于出售目前的房产,而大批投资客也会因为股票的上涨和加息将投资目光转向股票或其他行业,只要出现小规模的房价下跌就会有大量的人开始考虑是否继续囤积房源,而且政策很明显,”刚刚抛售了3套房产的投资客刘先生向记者分析,“第一次加息只是试探一下市场的反应,反映不大还会再加。我认为房价的上涨下跌是一个积累的过程,很多人投资房产都是用手上的闲钱,房子卖不出可以住,政策想要调整房价必然是见效缓慢的,但是如果政府下定决心要调整房价立竿见影,肯定会导致楼价不稳定,下跌并非没有可能。”

  看法之五

  房产价格有其特殊性

  大家都只是把房子看成是一种普通商品,所以都以看待普通商品的眼光去看待房子,以为只要有政策打压房价就会下跌。但房子是一种非常特殊的商品。上文中提到的冯先生认为,首先它是人民生活必不可缺的东西(衣食住行)里面的一种。它不像股票一样对于一部分人来说是可有可无的东西。其次,衣食住行里面只有它是当你买不起时一定要租的,而其他三种没有此特性。第三,衣食住行里面只有它是具有升值和保值的特性,而其它三种没有此特性。相反其他三种只具备折旧和贬值的特性。第四,由于土地的不可再生性,随着人口越来越多,它的人均占有量会越来越少,它的单价会随之自然上涨,而附着在它上面的房子也具备了它的特性。这是它和能源类商品之外,其他绝大多数商品所没有的。

一、供参考

  重庆市场发展年报:政策宽严有度 区域分化加剧

  2017-01-20 CIA 中国指数研究院

  小树分割线

  沸腾的2016年终于过去,热点城市的限购限贷政策让各路资本铩羽而归。正当各地渐次入冬的时候,重庆的春天来了。直辖市的地位,亮眼的GDP数据,三线城市的房价,随着主事者易人,像撕开了一条口子,往昔的平静被打破。外地淘金客抱着钱疯狂来袭,豪情壮志要大干一场;原本犹豫不决的首购族也坐不住了,夜不能寐匆忙下定;有闲钱的本地人看到朋友圈的各种内幕消息,也开始摩拳擦掌想要分得一杯羹;开发商和置业顾问一刻也不得闲,又是捂盘又是放话;政府连出四招组合拳,软硬兼施安抚民心。

  去年年中,我们曾运用商品住宅市场量价模型,通过十大城市的横向对比,深入探讨了重庆长期以来保持低房价的根本原因,引起了大家的广泛关注和热烈讨论。一方面,城市急于快速扩张,推高了土地供应量;另一方面,在抚养比高、购房年龄段占比低,购买能力不足,外来人口拉动乏力等因素的影响下,住宅需求总量相当有限。供求关系的强弱决定了重庆房价始终处于低位,增速缓慢。

  如今,山城楼市再度成为焦点,一夕之间各种声音喧嚣尘上。晏然自若方能洞悉毫厘,我们将保持一贯的专业与理性,从事实出发,用数据说话,给那些尚未失去理智的人,分享最真实的想法。

  供应 ▍推地速度有变,可供总额度不变

  推地策略有变,卖地迫切性不变

  热点板块未来或加速土地供应

  地票制度为新增供给创造可能

  事实

  1

  2016年宅地成交量915万㎡,同比下降但仍居十大城市第一。

  2016年全国十大城市住宅用地成交量(万㎡)

  资料来源:CREIS中指数据

  2016年重庆总计成交住宅建设用地面积915万㎡,位列全国十大城市之首;比第二名天津高出34.20%,是最后一名深圳的49倍之多。住宅用地成交量虽然较往年已经有所回落,但是依然遥遥领先另外九大城市。

  依据去年出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,两年内土地供应规模逐年减少10%。2016年成交住宅建设用地面积915万㎡,较去年减少50万㎡,同比减少5.19%。值得注意的是,2016年规划建筑总面积为2054万㎡,而同期住宅成交面积为2123万㎡,两者差距不大。虽然推地速度放缓,供地量逐年减少,但潜在可供应量依旧充足。

  2012-2016年重庆成交住宅建设用地面积及规划建设面积(万㎡)

  资料来源:CREIS中指数据

  事实

  2

  未来三年可新增城市建设用地至少200平方公里,可供宅地17200万㎡。

  重庆早已建立起了完善的土地储备制度,按照“超前储备,细水长流”的原则,“八大投”合计储备了40多万亩地,如今还有一半尚未推出,庞大的土地储备将足以维持今后十年的开发。按总体规划,至2020年城镇建设总用地将达到865平方公里。截止2014年底,城市建设用地562平方公里,推估未来三年时间内可新增至少200平方公里的城镇建设用地,可供宅地17200万㎡。与部分城市无地可售不同,重庆还有大量的土地可供开发,为政策调控预留了广阔的弹性空间。

  重庆中心城区建设用地规划

  事实

  3

  推地更加注重策略,高质素地块众星拱月拉抬溢价率。

  2012-2016年重庆住宅用地成交楼面均价及土地均价(元/㎡)

  资料来源:CREIS中指数据

  2016年重庆住宅用地成交楼面均价为3253元/㎡,同比增长44.01%,楼面均价首次突破3000元/㎡;平均溢价率为29.56%,较2015年上涨27.62个百分点。而2012-2014年住宅用地成交平均溢价率均不超过10%,2016年平均溢价率大幅上涨主要缘于土地推出数量持续减少以及较多优质地块的推出,双重因素致使各大房企争夺激烈,溢价率上升。

  2012-2016年重庆住宅用地成交金额及平均溢价率(亿元;%)

  资料来源:CREIS中指数据

  需要指出,2016年重庆住宅用地成交金额为668亿元,增长23.20%。这就解释了为何土地供应开始呈现出较往年不一样的变化。在推出宗数减少的同时,释出更多优质地块,借此拉升溢价率,进而获得更多土地出让金。

  事实

  4

  高度依赖土地财政,卖地收入仍是财政收入的重要来源。

  在重庆城市化进程中,土地财政收入功不可没,没有巨额的土地出让金,将无法支撑城市基础设施建设所需的投资。截止2016年上半年,房地产行业占全市GDP比重已达5.5%,在二线城市中处于高位,且近年来呈现上升的趋势。

  2009-2015年重庆土地财政收入情况(亿元)

  资料来源:中信建投研报

  2009 年以来,土地收入在重庆财政收入中的占比一直维持在60%以上,直到近期才逐渐降至40%左右。审视重庆市政府负债情况,截止2016 年7月底,城投债余额达到3246 亿,位于全国前五;全年狭义政府债务率达到151%,位居全国第二。债台高筑的情况下,土地供应规模很难出现大幅削减。

  2016 年狭义省级政府债务率排名

  资料来源:中信建投研报

  更进一步,由于土地出让金扣除征地成本以后的净收入,是由市区两级财政进行分配,不同于市级财政的宽裕,区级财政压力相对更大。为了进一步增加财政收入,区级政府比市级政府有更大的供地动力。如果清楚地看到土地财政的本质,市区两级政府面临的长短期偿债压力,就不难理解政府供地意愿的迫切性。

  事实

  5

  部分板块开发程度低,待售地块较多,潜在供应量巨大。

  以中央公园板块为例,从2013年末开始推地,目前围绕中央公园有七块土地出让,其中鲁能拿下两块,金茂、香港置地和中交分别获得一块,华润和金辉于去年12月各拿下一块。项目于2014年末逐渐推向市场,前五个已入市在售,后两个共有近100万方,预计未来1-2年内会入市。

  2013-2016年中央公园板块成交土地情况

  资料来源:CREIS中指数据

  中央公园板块待开发地块均属于重庆地产集团,据统计,毛地面积约15351亩,实际可出让净地面积约8425亩。按照平均容积率2.0计算,可实现建筑面积约1123万㎡,整体去化周期约为14年。按整体开发供应年限9年计算,每年新增土地供应900余亩,新增建筑面积约125万方。未来五年内,中央公园板块潜在供应至少可达400万方。

深圳楼价下跌是天大笑话,市民乐观看待房价走势()

  中央公园板块土地开发规划图

  资料来源:CREIS中指数据

  事实

  6

  地票制度为土地供应提供充足的流动性。

  通过地票制度,重庆市政府储备了大量住宅用地。据统计,截至2016年12月底,已累计交易地票18.71万亩,成交均价19.80万元/亩,每年可为重庆增加约14%的供地。95%以上的地票使用在都市功能区和都市发展新区,有效增加了主城区土地供应规模,从很大程度上保障了土地市场的充足供给。

  2008-2016年重庆地票成交情况(亩;万元/亩)

  资料来源:CREIS中指数据

  重庆很少有强迁强征的恶性事件发生,最大的功臣就是合理的地票制度。这样既保证了土地市场的良性流动,又为新增供给创造了可能。未来在部分可供土地不多的区域,仍旧可以考虑通过置换周边的耕地,增加供给以平抑市场价格。

  需求 ▍人均居住面积过甚,刚性需求早已释放

  人口结构难优化,收入不及全国平均

  公租房量多吸纳力强,房产税抑制高端投机

  三级市场不够活跃,资本进入易退出难

  事实

  1

  人均居住面积43㎡,位列十大城市首位。

  截止2015年底,重庆主城区常住人口是835万,住宅存量为3.59亿㎡,人均居住面积为43㎡,是北京的1.34倍,武汉的1.16倍。根据联合国相关统计资料,关于住房水平的一般国际经验是:中等收入国家的人均居住面积约为20㎡,中高收入国家在29㎡左右,高收入国家约为31㎡,仅有少数最发达国家在40㎡以上。经验表明,当居民收入达到一定水平后,对住房面积的需求不再会有明显的提升。

  2015年全国十大城市人均居住面积(㎡)

  资料来源:各地统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  据统计,2016年住宅在建面积和待建面积约为1.76亿㎡,在不考虑未来宅地供应的基础上,按照3-4年后项目入市推测,以2020年主城区人口980万来计算,届时人均居住面积或将达到55㎡。

  事实

  2

  房价收入比低,大部分刚性需求早已释放。

  众所周知,重庆多年维持低房价,房价收入比一直处于全国最低,年轻人购房压力较小。加之重庆的户型设计紧凑实用,完全能满足功能需求,总价也相对偏低,台面下流行的“首付贷”更降低了资金门槛,很多买房用于自住的首购族在前几年早已置产。

  2011-2015年全国十大城市房价收入比

  资料来源:各地统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  此外,本地小康家庭拥有1-3套房的现象比较普遍,部分家长很早就为未成年子女购房并过户至其名下,这也解释了为何重庆的人均居住面积偏高。近两年,首置类刚需产品占比呈现下降趋势,改善性需求逐渐上升,亦可印证自住需求已由“从无到有”过渡为“从有到好”的阶段。

  2011-2015年重庆住宅产品成交结构

  资料来源:CREIS中指数据

  事实

  3

  对外省市吸附力不强,人口流入以周边区县为主。

  2005-2015年重庆主城区常住人口和户籍人口走势

  资料来源:重庆统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  截止2015年底,重庆主城区常住人口为835万人,户籍人口为650万人,外来人口的绝对数量为185万人。近五年来,平均外来人口数量为159万,与一线城市及同级别的二线城市相比处于最低水平。

  2011-2015年全国十大城市平均外来人口数量(万人)

  资料来源:重庆统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  若以增量来看,近十年的数据显示,重庆主城区常住人口平均每年新增约18万人。不过,按流入人口的结构来看,外省市仅占20%,八成仍来自于周边区县,即每年从大重庆以外的地方迁入的人口不到4万人。

  2011-2015年重庆主城区人口流入结构

  资料来源:重庆市2010年人口普查资料,重庆统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  必须承认,同样作为西南城市中心以及成渝城市群主力的成都,一定层面削弱了重庆的吸附力。相较于重庆,成都外来人口占比高,大企业落户数量较多,城市商业氛围更浓。单就居住环境而言,相对山城重庆来说,成都平原更适合外地人迁居。

  事实

  4

  与一二线城市差距明显,收入增幅不及全国平均。

  GDP增速全国第一只能说明重庆的经济发展有较大进步,但理应看到,重庆底子薄,基础差,且GDP主要是靠投资拉动,显然无法反映真实的城市发展水平。以国税和个税数据为例,可以从另一个角度来观察重庆的经济状况和人民的生活富裕程度。不难发现,无论是人均国税还是人均个税,重庆都均处最末位,跟北上广深四大一线城市存在很大差距,也不敌其他重点二线城市。

  2015年全国十大城市人均国税和人均个税(万元/人)

  资料来源:各地国税局,各地地税局,各地统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  若以人均可支配收入来看,重庆亦是处于十大城市垫底的位置。2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元,是十大城市中唯一未突破30000元的城市,同时低于同期全国平均水平。从增速来看,2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率为43%,即平均每年的增速保持在8%左右,其增速仅高于深圳、广州和天津三城市,与GDP连续两位数增速相比,收入水平的增长速度也不尽如意。根据重庆十三五规划,到2020年,城乡居民人均收入增长要达到全国平均水平。经过测算,要实现该目标,人均可支配收入的增幅需高于全国2个百分点左右,难度依然不小。

  2014年十大城市城镇居民人均可支配收入及增速(元;%)

  资料来源:各地统计年鉴

  中国指数研究院综合整理

  事实

  5

  公租房体量大位置佳,已吸纳60万人住房需求。

  截止2015年底,全市累积保障性住房供地面积就超过了3900万㎡,从2011年3月的第一次摇号配租开始,目前已累计完成17次,总共推出近30套房源,满足了60万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众的住房需求。

  2011-2016年已配租公租房房源数量(套)

  资料来源:重庆市公共租赁房管理局

  中国指数研究院综合整理

  事实上,重庆的公租房体量巨大,并且位置均位于交通便利,配套成熟的地区,这是其他城市无法比拟的。自推行公租房制度以来,保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右,有效增加了住宅供应规模,住房保障体系对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应。

  重庆主城区公租房规划图

  更进一步,按照2010年出台的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定,“承租人在租赁5年期满后,符合条件者可选择继续租赁或申请购买居住的公共租赁住房”。去年就已有一大批公租房面临租赁5年后可购买的情形,重庆市公共租赁房管理局表示,已拟定具体的出售办法向上报批,目前尚未正式对外公布。

  事实

  6

  房产税遏制高端需求,高档住宅永久征收。

  2011年重庆宣布启动对部分个人住房征收房产税改革试点,重点对高端住房需求和投机类需求进行控制。征税对象税针对个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房,以及外地“三无人员”新购的普通住房。

  值得注意的是,依据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》第七条的规定,“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围,如无新的规定,无论产权是否转移、变更均属征税对象,其计税交易价和适用的税率均不再变动。”也就是说,对独栋商品住宅和高档住房,第一,房产税是每年均须缴纳,不是一次性;第二,房产税永久征收,无论产权是否转移,不管是投资或是自住,如果产权发生变动,新产权人仍须继续缴纳。具体来说,以国土房管部门公布的官方数据,上两年2015和2016年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为6825元/㎡和7116元/㎡,所以如果2017年在主城区购买了建筑面积价格为13941元/㎡以上的住房,就被纳入永久征税的对象。

  事实

  7

  三级市场占比小,短期内无法占据市场主导。

  目前北京、上海、深圳等一线城市,二手房交易量已经远超新房。事实上,一线城市核心城区新增供应量有限,新建商品住宅多呈现郊区化趋势。出于价格、交通、配套等因素影响,大多数刚需从新房市场转向二手房市场,一线城市已率先步入以存量房交易为主的阶段。但是,重庆二手房市场还远没有达到主导楼市的地步。2015年二手房成交面积占比26.34%,成交套数占比31.08%,三级市场所占比例相当有限,二手房受新房价格影响仍然相当大。

  2015年全国十大城市二手房成交套数及占比(套)

  资料来源:CREIS中指数据

  三级市场是房地产投资的主要退出机制,只有二手房市场成熟,交易活跃,才能实现投资价值。依据发达国家经验,三级市场占据楼市主要有两个标志。一是二手房价格全面提升,长期且稳定超过新房房价;二是土地供应量明显减少,新房可交易量相当有限。从目前情况来看,上述两项条件都不具备,重庆短期内无法形成二手房主导市场的格局。

  事实

  8

  多年未限购未限贷,早有投机资金被套牢。

  房价长期处于低位的重庆一向被认为是“价格洼地”,也从未出台任何限购限贷的相关政策,且重庆住宅总价少,对资金要求不高,外地投资客进入门槛相当低。官方之前未对投资类需求进行过多干预,主要原因乃是重庆供给太多,库存压力大,确实需要一部分投资需求进行消化。但是应该看到,不少对重庆楼市缺乏深入了解的外地投资客,并未实现原本期待的快进快出,多年以来深陷泥淖。

  以外地投资客比例较高的江北嘴某项目为例,2011年5月开盘时成交均价为19701元/㎡,不少投机资金在20000元/㎡以上入手。五年后,2016年该项目在二手房市场的成交价处于12000元/㎡-18000元/㎡之间。

  2016年江北嘴某项目部分二手房成交单价(元/㎡)

  资料来源:CREIS中指数据

  结论 ▍补涨不可避免

  政策宽严有度

  区域分化加剧

  投资退出堪忧

  重庆房价长期处于低位,主要缘于供给严重大于需求,在供给收紧、投资需求增加的情况下,价格确会适度上涨,这是无法否认的事实。但也必须看到,多年的低房价使大部分本地人的自住需求完全释放,未来数年内,需求没有大幅增加的可能,价格的涨幅主要取决于土地供给的宽松度。

  观点

  1

  价格会阶段性上浮,但会保持在合理可控区间。

  多年来重庆房价偏低,2010-2016七年间均价平均涨幅仅为2.92%,远远低于全国其他一二线城市,甚至低于同期中国的通货膨胀率。换句话说,实质房价每年都在下跌,与不动产能够实现资产保值的一般性规律相左,这是极为不正常的。重庆房价一直被低估,所以补涨在所难免,但不会暴涨。

  2010-2016年全国十大城市房价平均涨幅及中国通货膨胀率平均值(%)

  资料来源:国家统计局,CREIS中指数据

  观点

  2

  政策调控是决定房价走势的决定性因素,默许价格松动,但不会让市场疯狂。

  重庆的土地储备和供给制度已经建立,不是换人就会改弦更张。政策会保持松紧有度,但不要低估调控的决心。近期官方已经轮番出台各种政策,各端口均有收紧,一次比一次严。上周五出台了最严厉的一项实质性政策,即对在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房征收房产税。

  与其他热点城市限购限贷不同,重庆多了一个调控手段,就是房产税。看起来不多,实则算下来却是很大一笔资金成本。现在,外地“三无”人员来投资,假设买一套总价100万的普通住宅,税率0.5%,每年须缴纳5000元的房产税。按规定,已购的预售商品住房严禁转让,也无法以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。同时与金融机构联动,对“三无”人员的“炒房”不予办理贷款。政策环环相扣,从入手、持有到脱手的每个环节,基本都有紧箍咒,目的就是进一步增加外地投资客的资金压力。

  重庆房价可以涨,只是需要慢慢涨,不能涨太多,不能涨太快。预估在一段时间内,官方将继续对投机资本保持高压态势,确保价格处于合理波动范围。未来如果价格持续走高,不排除调控手段升级,进行局部限购。

  观点

  3

  部分热点板块价格虚高,泡沫已现,不排除未来局部限购,自住者需谨慎。

  之前官方已经点名,“重点对江北区保利观澜、紫御江山、融景城、御龙天峰,两江新区国博城、首地江山赋,渝北区鲁能中央公馆、金茂国际生态新城等8个项目进行重点关注,加强执法巡查。”不难发现,上述项目均位于北区,分别属于寸滩-溉澜溪板块、北滨路板块、悦来板块和中央公园板块。这些热点板块因拥有江景、学区等优势资源,吸引较多投机资本进入,价格目前已经处于高位,成为“炒房”重灾区。确有自住需求的购房者,务必谨慎考虑,作出理性的决策。

  观点

  4

  人口流入少,本地人鲜有无房者,新增居住需求有限,资金有成本,投资客需想好谁来接盘。

  很多赶在调控政策出台前最后一分钟出手的投资客,也许还在庆幸自己眼疾手快。不过,已经上车的外地投资客也别高兴得太早,不妨来算一笔账。以沙坪坝西永的某项目为例,在价格上涨之前,如果按套内8000元/㎡,最小面积60㎡左右计算,总价是50万元。不少人鼓吹五年内至少涨50%,单价就是12000元/㎡,那谁来买呢?72万元买60㎡,进城农民工估计买不起;在沙坪坝工作的上班族可能也不愿意买,因为附近生活不方便,同样的价格在沙坪坝中心区三峡广场附近可以买到更好的房子;生活半径在渝中、南岸、江北和渝北的小康家庭,确实有能力买得起,但大多数对该区域都有抗性;临近的璧山就更不用考虑了,严重供大于求的市场,买方具备很强的议价能力,是不可能接受这种天价房的。如果将该房持有然后出租,那么2019年交房时装修需再支出10万元,总成本为60万元。以目前该区域的租金水平,100㎡的三房租金为1600元/月,考虑三年后租金上涨,按天花板价格2000元/月计算,一年的租金收入是24000元,年化回报率为4%。这个回报率恐怕会让绝对多数人失望,毕竟去年发行的五年期国债利率4.17%都超过了此一数字。

  结语

  归根究底,房地产涨跌的根本原因是供求关系导致的,供大于求就会跌,供小于求就会涨。北上广深或合肥武汉等限购限贷的一二线城市,政策调控的主要目的是靠遏制需求来维持一定的价格平衡。重庆是唯一不限购不限贷的特大型中心城市,多年来本地人的购房需求几乎已经完全释放,需求天花板早已凸显,没有实际的居住者最终接盘,谁来给暴涨的故事买单?

  试想一下,在中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的主旋律下,面对老百姓怀旧且恐慌的眼神,有智慧的政策制定者决不会允许房价猛涨,担不起房价失控的政治责任。

  是投资客的钱袋深,还是当政者的笔杆硬,答案也许不言自明。

  *文中所有统计范围,如非特别说明,均指重庆主城九区。

  是投资客的钱袋深,还是当政者的笔杆硬?

二、房地产的昨天、今天和明天

房市的昨天、今天和明天

   最近几个月,是中国房市的多事之秋,如“拐点”论、牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等都引起了社会各界的极大关注。同时,由于房市目前正在开始一轮新的调整,因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。房地产业的现状究竟如何?存在哪些主要的问题?其未来的发展趋势和走向又怎样?

   这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商都迫切希望了解的问题。以下拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。 若有不对之处,望大家本着研究的原则,共同探讨,而不是一味的炮击。谢谢!

  一、昨天都发生了什么?

   应该说,从去年年和今年以来房市的整体实际运行状况和走向来看,我们可以判定:房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些有心的业界人士所说的开始步入“拐点”。我个人对这个“拐点”的理解是此轮短周期的“拐点”,而不是行业长周期的“拐点”。后面再说所谓“拐点”的经济学解释。从房市的运行层面来看,目前房市的现状有这么几个特点:

  1、泡沫收缩,价格在高位运行的同时面临下降压力,一些城市的房价开始下降

   2007年以来,在紧缩政策调控下,房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价下跌了36%;而且据业内人士预测,深圳的房价还会进一步探底。广州也下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固。北京的多数楼盘出现了打折促销现象。东莞房价则从最高点下降了约40%,基本回到了2006年初的价格。

  2、成交萎缩,空置上升

   与房价下调相对应的是,购房者观望情绪严重,成交量大幅萎缩,物业空置率大幅上涨。据焦点网的统计显示,上海月平均成交面积同比下降52%。北京同期下降58.12%。深圳同比也下降45.5%。 广州下降44%,而与2006年同期相比降幅更达52%。同时,天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩,空置率不断攀升。

  3、地产商面临资金压力,金融风险加大

   地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且,由于房价下跌,某些地区出现“断供”风波。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。

  4、市场分化,实力较低的面临洗牌

   一是土地制度方面监管的加强,实力较小的房地产很难拿到地,即便拿到地,也要及时支付地款。二是,信贷紧缩,使得房地产资金缺乏有效的资金来源,一些中小房地产又不能通过上市来获取资 是,房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是,由于利率提高,一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是,一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是,大型房地产更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度和加快行业垄断化进程。大中城市出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。但在二线、三线城市,中小房地产企业还是有其存活的基础的。

  5、二手中介经营困难

   由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来,随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生,房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日,创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞,创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》,声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京,地产中介巨头中大恒基关店50家,信一天等退出北京市场;

   从整体来看,我国房市自上世纪90年代以来大概是五年一个周期。此轮周期始于2004年初,并于2007年达到波峰。目前已进入此轮周期的下行轨道,而且还有进一步下探的空间。这轮地产周期与我国的宏观经济周期是相呼应的,我国的宏观经济也大概是5年一个周期,符合国家统一的“五年计划”政策执行衔接缺口,因而,无论是宏观经济还是房市,都存在着其调整的周期性和必然性。

  二、今天的路该怎么走下去?

   民众普遍关注的问题是房市此轮调整的时间有多长,幅度有多大,何时见底,其未来的走向如何?根据对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史,可以得出以下推断和结论:

  1、稳定压倒一切,不存在崩盘可能

   原因如下:

   一是,房地产是我国的支柱产业,政府不允许崩盘。

   中央政策的核心是“稳定”二字,从历年来的调整来看,都是在“稳定”房价,而非“打压”房价。2000年以来,我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额,2006年、2007年更是连续两年超过10%,是事实上的支柱性行业。并且,房地产业的产业链条很长,对相关的金融、建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用,关系到整个经济的发展状况。同时,从这两年公开的政府财政报告来看,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占财政收入的27%,若考虑相关建材、建筑等行业,贡献的收入就更大了。甚至,如果崩盘,可能会使房市丧失进一步发展的基础,并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。

   二是,我国房价价格偏离幅度不大,决定其跌幅有限。

   由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段,房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史,我国一线城市的房价收入比将在10-12倍达到高位平衡。对于二线城市,由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距,因此,二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。大多城市偏离的幅度并不大,这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素,一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房价在2009年将进入合理区间,深圳的偏离幅度也将缩小,而目前深圳已进入动态的合理区域。二线城市中,部分城市房价过高,如芜湖,同样存在调整需求。由于二线城市中各个地区的差别较大,难以用同一个标准来衡量,但总体上来看,房价偏离的幅度同样不大,考虑收入增长情况,房价将在09年进入合理区域。

   三是,我国经济的基本面良好,诸多支撑因素仍然存在。

   我国今年的经济增长率将达到10%以上,明年也可能保持在较高的水平上,人均收入增长率也不会降低;同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时,我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的风向。

   四是,经济规律决定行业调整周期。

   从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看,此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看,我国房市的调整时间大概都在两年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年为调整期;1998-2003年的周期中,02-03年为调整期。此外,从国际上的历史经验来看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美国的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地产市场出现的短暂调整,都是两年左右的周期。

  因此,房价的总体调整幅度不会超过30%,调整时间大约在两年。

  2、中长期供应仍然偏紧,未来前景趋好

   虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,但从中长期来看,供应依然偏紧。从需求来看,我国目前城市化率约为45%,正以每年1%左右的速度快速增长,保守估计,每年有约1300万人口进入城市,按目前人均27平米计算,这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米,以平均使用50年计算,每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.5平米/人/年计算,这部分需求约3亿平米,上述几项总需求接近10亿平米,而2007年的竣工量只有5.8亿平米,缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看,近几年来,全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势,商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降,土地购置面积也未相应增长,近三年来明显低于销售面积,这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。因此,在价格得到适当调整后,供不应求的情况将会继续出现。

   从决定我国房市的长期因素来看,这些因素不仅没有发生大的变化,而且在未来会进一步发挥其作用。这包括:

   一是人口因素。

   即随着人口的增加,对住房的需求就会增加,从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行,故预计到2030年间,我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多,从而对住房的需求也会在高位运行。

   二是收入因素。

   即随之人们的收入的增加,特别是收入跨越某个范围后,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变,从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据普通经济规律,人均GDP在1500美元时,房地产业进入快速发展时期;当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时,就可以确定为主导产业,而当占GDP总量的10%到12%时,之后增长便趋于平缓。

  我国房地产业的发展情况和上述经济规律几乎完全吻合。因而我们可以判断,当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外国外公司的研究报告则显示,从现在起,人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长,这种状况会持续到2035年左右,中产阶层人口将达到14亿左右,直到2050年。这可能转化为持续的购买力,从而促进房地产业的持续发展。

   三是城市化因素和所谓“拐点”的正解。

   即随着一国城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展,城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系,理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。

   美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳什姆曲线”认为:发达国家城市化过程包括两个拐点,当城市化水平达到30%时,第一个拐点出现,代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段;之后,当城市化水平超过70%之后,出现第二个拐点,代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计,2005年中国城市化率为42.99%,预计到2020年会达到60%,在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万,房地产行业无疑是最直接的受益者。而且,城市化的过程也是收入增加的过程,从而也是住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程,这也会促进房地产业的长期持续发展。

   以上这三个因素综合分析,我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期,并且可以维持较长时期的较快发展。

  三、明天会不会更好?

   个人判断,房市的其他方面在未来会发生以下变化:

  1、价格会逐渐趋于合理

   随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者

  理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理,进入一个可维持的空间。

  2、供需结构会得到优化

   一是高档住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升;

  二是供求失衡的状态会有所改善,供求的匹配程度会得以提高。

  3、市场秩序会逐渐改善

   在竞争的压力和政府的监控下,开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来,其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。

  4、市场集中度会得以提高

   随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其他大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。

  5、政府行为会得以规范

   随着政府自身制度建设和监管的加强,随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

  欢迎探讨,谢绝无理吵闹,谢谢

发表评论:

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

最近发表
标签列表