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买房比租房多: 病态的中国住房市场

更新时间:2022-07-02 22:15:34 点击:27

买房比租房多: 病态的中国住房市场

  万维读者网 2006-09-02 15:46:52

   中国的住房产权自有率高达82%左右,这比欧洲的平均标准整整高出了一倍。也就是说,我们主要是靠买房来解决住房的需要,而国外的情况正好相反,大多数人都是通过走租房这条路,来解决自己的住房问题的。

  随着时间的推移,中国十三亿人口中将有一半的人口,会在十年内大量从农村向城市转移,他们对住房的需求,应该是最为迫切的。但大家想过没有,对这些人来讲,初来乍到,就指望通过买房的办法,来解决几亿人的住房问题,这现实可行吗?回答应该是否定的。为什么会是否定的呢?原因其实很简单,一是建不了那么多新房,二是也买不起这些新房。还有我们大家都明白,租房住的最大特点是,灵活性比较突出。它能一下解决人们的生活必需,同时也容易兑现支付问题,如遇到特殊情况,还可以随时做出新的租房选择。但买房就不同了,买来的住房具有不动产的特性,它一旦设计建造好以后,寿命长达七十年之久,投入资金量特别大,而且人们走到哪,又不能把买来的住房背到哪 。感觉它“不好了”“过时了”,想换掉它时,又很难马上推倒重建。而另一方面呢,人在他的一生中,对住房的需求变化却是极大的。其中有些是有规律可循的,有些却自始至终充满了未知的变数。

    比如,人在年轻时,上学、工作的地点变化很大,只有租房才能灵活应对住房的需求。拿结婚时来讲吧,因小两口收入不多,实际生活中,有两间房就能满足需要了。但对住房的位置上,他们觉得只要离俩人上班的地方“近点”就好。另外,对他们来说,暂时住的楼层高点,朝向差点,位置偏点,都无所谓。只要附近有超市,上班坐公交车比较顺,房子的租金也相对合理就得了。因为他们还很年轻,以后再有更合适的住房可租的话,再搬新家是早晚的事。过上三五年,等这家人有了孩子,他们对住房需求又会有新的变化。最简单的要求,就是希望父母能搬过来,和自己一起住。这一能帮助照看小孩,二来又可以尽儿女的孝道。所以这时他们需要的住房,条件不一定太好,但只要面积够大,心里就很高兴。人到中年之时,工作相对稳定了,收入也增加了,他们自然想买一套自己理想的住房,以满足一下自己的成功荣誉感和家园归属感。由于这是出于自身需要的第一次买房,因而从方方面面来看,他们都显得格外地慎重。像居住的位置、楼层的高低、面积的大小、房型的结构、周边的配套设施、上下班交通是否方便,付款采取哪种形式等等,都考虑的很细致。对地产商来说,他们都属于成熟且挑剔的买房族。等儿女大了,家长又希望自己的住房,最好能离好点的学校近一点,因为这时孩子的前途最重要。这时候他们又急需在校园不远的地方,租一套小房来供孩子读书用。等到老了,要退休了,他们又想换一间小点的房子,面积不大,但要生活看病比较方便,清静绿化好,适合养老就行。当然对老人而言,楼层最好不要太高,住一二层就挺方便。如果老人原来居住在地价很高的繁华中心区的话,对他们来讲,感觉也都无所谓。只要有人愿意出高价相互置换,老人们是挺愿意住在稍远一些,但租金相对便宜的郊区的。因为繁华的闹市区,相对来说并不适合他们的口味。而这一系列的情况,都需要通过租房,才能得到妥善的解决和过渡。

    以上种种情况,是普遍存在和经常发生的。但是现在的住房市场,并没有去对它进行关注,更没有作为一种市场需求,去整合房产资源,调整“买租结构”,主动迎合不同需房者的口味,努力打造出一个多品种、多规格、多层次、能满足人们各种需要的租房市场,以供人们的选择。也就是说,一个手续方便,管理规范,规模可观,且具一定品牌知名度的“房屋租赁大市场”,现在距离我们的生活,还十分的遥远。

    在我们的眼前,通常所看到却是这样一种情景:一对准备要结婚的小俩口,身后跟着双方的四个爸妈,六人在商品楼市场里一起在挑房。其实小俩口只靠自己挣的钱,是根本买不起房的。如果有合适的房可以租下来,先做个过渡的话,他们在经济上,还是可以承受的。但现在没有便宜房可租,面且配套成熟的社区里又租不到房,于是,新结婚的年轻人没有了其他的选择,他们现在只能采取一个不是办法的办法,直接来买商品房了。当然,买商品房的首期房款,得问父母伸手要了,其余的房款,就得背着“房奴”的按揭,牺牲掉自己许许多多的业余生活享受,靠自己二三十年如一日的苦苦挣扎去供房了。而且本来负担还可以轻点,但大家都怕以后买房会更贵,于是这些新婚的家庭,通常又进一步接受了另一个无奈的选择,“一步到位买房”。这样一来,他们购买的住房面积,就由原打算需要的六十平方米,立刻扩充了一倍,最后的结果是,不得不买了一百二十平方米的大房来居住。我们知道,住房是人们花销最大的一样东西。让年轻人拿出几十万来买房,既没有可能,也没有必要。可让人看不明白的是,现在却有那么多人像有病似的,你争我抢的,硬把一个巨大的包袱背在身上。并要以自己住房的几十年不变之举,去面对精彩世界的千变万化之势,这难道不是十分的滑稽和可笑吗?所以这种“一房定终身”的买房作法,实践已经证明,还将进一步证明,这条路是注定“行不通”的。

    实际上,我们从社会上走过来的人,心里都很清楚,一辈子不换五六次房住住,怕是不可能的。拿我自己的情况来讲,从离开父母走上工作岗位到现在,不到五十岁,我已经大大小小搬了十七次家了。还有一个例子挺能说明问题。一个工程师的妹妹家,靠炒股赚了点钱,几年下来,前前后后共买了六套房,可现在却由于种种原因,只能住在花钱租的房子里。头一间房是因为房子虽然大,但没热水供应,煤气也不是很有保证,再加上楼里的电梯老出毛病,只好转租给他人了。第二套房,楼层是九楼,爬上爬下很不方便,只好搬了。第三套房还可以,是个郊区的小院落,但住在里面不安全,看电视,上网、打电话都成问题,再加上离工作的地方太远,也只好租出去了。第四套挺好,住的时间也比较长,大概有五六年。但后来孩子大了,新的高中学校离家很远,考虑到高考冲刺,父母只好在离学校近点的地方租房住了。还有两套房,一套是过去设计的老房子,屋里有不少斜角,进到家里,看上去挺别扭的,现在政府要对那里拆迁,就用不成了。还有一套是期房,要等半年以后才能住得上。没办法现在为了做生意方便,这个买了六套房的人家,最后还是在离市场比较近的地方,租了套房住了。

   另外,从个人的发展前途考虑,如果你觉得自己是一个追求梦想的人,一个想要有所作为的人,一个不安于现状的人,一个志在四方的人,一个想抓住机会的人,一个以奋斗为乐趣的人,那么在三十五岁以前,奉劝这些人,最好都不要着急买房。就是买了,过不了多久,也会因这种或那种的原因,被自己重新卖掉。因为这是很有可能的,是不以人的意志为转移的客观现实。看一看中国的各大中城市吧,特别是像深圳、上海、北京这样的城市里,上百万各地的年轻人纷纷来到这里找工作,在三五年的时间里,他们中的几乎每一个人,可都有搬家租房十几回的光荣历史呵!

    以上事例都说明了,房子是死的,人却是活的。因种种原因,人们只能选择租房来住,不然就不能满足人们对住房的各种需要。而我们目前形成的“买房比租房多”的畸形结构,是很不合理的病态住房供求结构。如果这种结构不加以改变的话,处于社会急剧变化中的人们,他们的活动范围和变动情况,就会受到极大的制约。刚刚引来的活水,就又会重新变成死水,给经济发展的蓬勃活力,带来困惑和窒息。

   在这里还需要特别强调的是,如果我们都有很强的危机意识,就不会看不清买房后面所蕴含的巨大风险。俗话说得好,“天有不测风云,人有旦夕祸福”。人们现在购买的商品房,大多情况下,是靠在银行申请贷款,再以按揭的形式买下的。也就是说,买房者要在贷款按揭的几年或几十年的期限里,确保自己的资金链条不会断裂,危险才不会发生。但是我们细想一下,谁能保证在这样漫长的时间里,不会出现意想不到的天灾人祸和各种异常情况呢?拿天灾来讲,像大的地震,大的洪水,大的台风,大的火灾,这几样我们大家应该有所耳闻,感觉上应该是不陌生的。还有车祸呵,重病呵,事故呵,中毒呵,凶杀呵,爆炸呵,失业呵,失踪呵等等,这些我们甚至都有可能见到过。还有一些像经济危机,银行倒闭,战争冲突,不测事件等等,这些在我们生存的这个世界上,也是时有发生的。而这中间的每一项,如果落到哪一家人的头上,就会出现按揭资金链的断裂 ,而资金链的断裂将意味着巨大的经济黑洞的出现,尽管银行有住房做抵押,会减少一些损失。但商业银行是以盈利为目的的,资金链一旦断裂,就意味着呆坏账的出现,其结果将特别的凄惨!可以说这样的风险要是真的出现了,于人于己于国都是难以承受的。

   现在我国的住房按揭才实行了不到十年,贷款者大多比较年轻,社会发展也还比较顺利,人们对各种风险还不太在意。但不要忘了,冰山一角虽然不能马上造成威胁,可是“泰坦尼克号”豪华巨轮最后覆灭的教训,我们永远不能把它忘了。

   反过来看,租房就绝对不会出现大的风险问题。一般一月付一次钱,再加上押金作保障,这样就不会出现资金链的断裂了。所以租房的生命力,应该远远大于买房的生命力。但让人遗憾的是,我们的住房市场现在病了,而且病得不轻。正是在这种不合理和病态的结构中,人们想租到自己心仪的好房,就成了一件不大容易的事。现在的情况就是这样,由于可租的房少,租金自然就高,再加上市场的不规范,随意涨价,治安状况差,卫生不能保证等,很多人住进去没有多久,又会因租金承受问题,再一次挪窝 。俗话说“安居才能乐业”,眼下这种动荡不安的状况,会让人心烦意燥,苦受煎熬。听吧,越来越多的人们在大声呼唤:租房的春天来到吧!

    在中国的住房建设市场上,还处处存在着病态的“市场房价过快上涨”的不正常现象。而这一现象的背后,除了政府本位角色缺失,民间大量资金找不到出路,当地政府不合理收费过重,一些富人趁买房之机推波助澜这四大原因之外,还另有一个不容忽视的重大原因,这就是地产商们不择手段的逐利行为。

    在今天的中国,房地产商的利润,是一个非常不透明的,可在不同场合下,能忽大忽小的可变数,但对内行人来说,他们却是心知肚明,脑子里都有一本清楚账。一位资深房地产开发商,在谈到其中的秘密时坦言道:一般来说,房地产商对外公开讲的利润是8%—15%,实际上真正的利润都在25%以上。那么这个讲法准不准呢?

   不久前,福州市物价局在全国率先公布了福州市的商品房社会平均成本。经测算,福州市地产开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%。所以笼统的讲,一般房地产商的利润在30%以上,是有一定根据的。另外我们从一项权威调查中也可了解到:房地产业的税后净利润,在各行各业中位居第一位,它比社会平均水平大约要高出5倍,比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。而与房地产行业高利润相呼应的,是住房价格的直线攀升。根据国家统计局公布的数据,去年全国商品房平均售价上涨14.4%,商品住宅平均上涨15.2%,而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7%。

    当然,在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上,前200人中,有64人来自房地产行业;在前20名中,有11位涉足房地产行业。有人用简单算术,即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算,北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁,广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利,被压榨的“房奴们”该做何感想呢?除了愤怒无言,又能怎样呢?

    房地产业之所以能够如此暴利,从大的方面看,其聚财路径无非是这样几条:第一,通过土地交易黑箱操作获取利益。在前两年,土地交易没有实行“招、拍、挂”之前,土地协议转让获得房地产项目商业用地,是开发商们的主要途径。由于交易不是公开进行,因此黑箱操作几乎是绝大多数房地产项目的重要利润来源。

   第二,利用目前我国房地产市场的特有游戏规则,以较少的资金通过“财务杠杆”放大利润。简单地说,就是以较少的自有资金启动项目后,房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。除了这些办法以外,一些开发商还以假按揭大肆圈钱,实施“空手套白狼”游戏。一位从事投资银行业的专家估测,以这种方式,房地产商的自有资本回报率可以达到300%。

   第三,就是通过避税漏税转移利润,税收黑洞触目惊心。近十年来,税务部门对开发商的房地产税征收一直存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍,房地产企业的避税行为多发生在“企业所得税”和“流转税”这两个环节。一般来说,内资房地产企业在“所得税”上“做手脚”,多采用“虚假成本”的方式避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”,就是通过虚增成本,尽量使房地产开发项目产生的利润,降至最低甚至亏损,来逃避所得税的征收。去年,不少地区的税务部门在检查中都发现,大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为,约有90%的房地产企业存在涉税问题。

    中国房地产商在高税费的情况下,却奇迹般的取得了连国外同行都羡慕不已的超高利润。对此现象,很多人一直困惑不解。其实他们的赚钱方法也很简单,除了上面讲的三大方面原因外,再就是在住房建造的具体操作中,尽量压缩建造成本和尽力扩大利润空间。拿“买地皮”这一块来讲,他们会想方设法甚至不择手段的,用最小的投入以取得最大的回报。这中间包括花钱买通关键人物,用“吃小亏占大便宜”的方法,取得大面积的建房用地。另外就是把大量的土地囤积起来,等几年土地价格大涨后再开发。我们知道土地的最长使用期限是七十年,如果是五年后才建成商品房出售,那等到人们拿到房产证时,一般只有六十四年的房产使用期了,(光办房产手续就得一年左右时间)。这样土地放三五年,估计价值就能翻番 ,而买房者的房屋使用年限却缩短了五年,在这一进一出中,地产商就赚了大钱。

   还有就是“预售许可”的出台,也为地产商们提供了钻空子的方便,让他们捞足了油水。因为在楼房还在打地基的时候,他们就有可能让购房者预付了全部房款。这样他们自己不出资金,也不付利息,甚至通过降低质量,就能使自己的利润空间得到很大的扩充。另外,面积缩水、“先卖差房后卖好房”也能大赚而特赚。很多地产商利用人们不懂公摊,建筑面积、套内面积等专业名词,让每家少个三五平方米,是很普遍的事。因此光是利用缩水手段,地产商就能从每个购房者手中赚取两三万元。而“差房先卖,好房后卖”也可从每套房中间,赚取更多的钱。再加上一楼底层如果是按铺面设计的话,那么同样面积的商铺,一般能卖到住房价格三到十倍的价钱,不用说地产商又能从中大赚一笔了。

    还有虚假广告满天飞,先把购房者骗到手,然后再偷梁换柱大捞大赚。深圳有一家知名房地产企业,广告上说得挺好,人们感觉空间也够大,就纷纷买房住了进去。地产商一看房子卖的太好了,就立马改了主意。硬是在原来只盖两期的楼房中间,多挤进了一座号称第三期的楼房,使生活环境质量一下打折不少。为此购房者大呼上当,群起抗争,最后闹了半年时间,地产商才以每户每平方米补偿一千元钱平息了此事。就这件事来说,尽管住户们得到了一些补偿,但地产开发商却赚到了更多的钱!俗话说得好“从南京到北京,买家没有卖家精”。道理很简单,地产商如果亏本的话,它还会给你每平方米一千元的补偿吗?除了这些,他们还在销售中,玩弄文字游戏,有意把“订金”写成“定金”,一不小心,上万元的定金,就会被地产商白白骗去。还有什么“送装修”,“平均价”,“促销价”等等,里面都充满了陷阱。一旦购房者不当心掉进去,就会被地产商一通恶宰。

    在增加和减少建造成本方面,中国的地产商们大都选择了与国外地产开发商相反的作法,人家是为了保证房产质量这个“百年大计”,把钱的大头,都投放在了建造成本上,我们却总想把建造成本压得越低越好。拿玻璃窗来说,人家现在普遍都使用的是耗能少、防噪声的三层玻璃窗,我们是一层能挡得住风雨,就绝不会为你多用两层的玻璃窗。还有国外的商品房,都是经过基本装修的,人搬进去就能住,我们的地产商,卖给人们的大都是毛坯房,仅装修费的节省,又会让地产商每套房多挣三五万到十来万,而这笔钱,中国的老百姓本来是不应该掏的,现在掏了以后,还帮开发商数着钱,这场景看上去是不是很悲哀啊!有时候我们很超前,动不动就会提,应当与国际接轨,可是现在“房价”倒是真的和国外接上轨了,可房屋质量和基本装修,怎么就不提与国际上也接轨呢?看来接轨不接轨,是有“双重”标准的。对自己赚钱有利就接轨,不利就可以不接轨,这不是强盗逻辑又是什么呢?话说到这里,一般人就该清楚,为什么房地产开发商空置了那么多商品房,却还像个“不倒翁”,永远也不会倒下去。因为它只要能出售一大半甚至一半商品房,就已经早早的收回了全部成本。所以剩下的房子能卖多少是多少,如果还能涨上去,它就可以赚更多的钱。

    中国住房建设上的第三大病态表现是,政府本位角色的严重缺失,使本应科学完善的惠民住房制度“冰消雪化”,结果导致全国住房市场失去了调控制约,造成了为改革付出巨大牺牲的民众,不仅没有分享到由改革成果所带来的住房实惠,反而跌落成了“新时代的房奴”。“一代房奴”的产生,已经波及到上中下三代人齐遭罪,搅得民怨沸沸扬扬,贫富反差更加悬殊。这种结果,实在是人们始料末及的。

    大家可能还记得,房改之初,我们的政府也对新的住房建设有过积极的组织和参与,比如讲,对政府部门和事业单位就搞过“安居房”建设,又出台了“经济适用房”政策和“廉租房”政策,还设立了住房公积金制度,也公布了要实行住房工资货币化。其实这些政策的出发点都是不错的,也是非常合理的。如果能加以再完善再提高,还是很有希望和前途的,也是能取得最终成功的,但是由于缺乏相关的制度保障(没有专门立法,也没有成立专门的组织管理机构)、而地方政府又因涉及自身利益而不愿落实、再加上开发商的社会责任意识不强等原因,这些比较完整的配套办法,在具体的执行过程中,不仅没有起到很好的作用,反而走向了人们所不希望看到的岔路方向。

    拿安居房来讲,本来就衣食无忧的国家干部职工,生活上已经有很多保障,但安居房又使他们只用市场价三分之一左右的钱,就买到了位置很好,且设计安排都十分超值的住房。不仅如此,在权利和利益的作用下,很多部门和单位又通过建集资房和微利房的办法,每个职工又可以拿到一套比较便宜的住房。这种作法不仅对于社会上缺乏福利关照,又真正需要住房的社会底层人来说,有着明显的不公平,而且它也造成了同一单位中,由于当时没有调进来,以后政策过期作废,所造成的同一单位职工之间的现实上的待遇不公平。结果奇怪的现象就很快出现了,有些人几年里就连续拿到了两套住房,而同在一个机关里办公,另一些人却连半间住房都没有,还必需自己上市场去租房。仅这两套住房,在深圳就使这两种人所得的实惠相差了一百万元。所以这一政策对有权有钱的人来说,是占了便宜,对实际最需要住房帮助的人来说,实际上就造成了贫富差距。现在国家叫停了集资建房,应该说是清楚的看到了,它会把公有资产利益向有权有势者转移的弊端,会造成明显的不公平,所以立即加以制止了。

    “经济适用房”本来是国家为解决贫困人口住房而专门制定的政策。早在1998年住房体制改革时,我国政府就曾明文规定要建立以经济适用房为供应主体、包括“廉租房”在内的多层次住宅供应体系,但后来执行效果很糟糕。国家统计局数据显示,经济适用房开工量占比由2000年17.6%降到2005年1-11月的5%,而截至2005年底,全国尚有70多个大中城市根本没有启动这项建设。目前,我国94%的住房开发定性为“商品房”,“经济适用房”只占6%,其性质却是微利“商品房”。

   9年来,各个城市每年都投入大量的资金为中低收入者建经济适用房,这些投入主要是通过免交土地出让金,免交税金和减免各种配套设施的费用体现出来。但不知怎么搞的,就在中低收入者入住的同时,却有更多的“小康人家”也住了进去。也就是说,在实际交易过程中,真正的购房者却不一定是中低收入者。9年来人们一直在问:这大量的资金到底补给了谁?因为人们实在看不明白,现在的经济适用房,面积大的有200多平方米的;还有些购买者同时购买几套,然后打通一起使用;还有的经济适用房的楼下,停着大量的高档豪华轿车,这不是要告诉大家,这国家给的便宜,谁有本事能捞上,就可以是谁的吗?。结果想买“经济适用房”的人就几天几夜的排起了长队。本来应该好好查查是什么人钻了国家的政策空子,但板子却打在了不会说话的这项“政策”上。这事就这么在地产商们的“忽悠”下,2003年国家就很快叫停了“经济适用房”。

   没有了国家在住房市场上的平抑作用,2004年全国房价一路高涨,每平方米的房价要比上年暴涨了352元,这比前六年年均增加的57元的平均水平要多出295元。也就是说,按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年,中国的城市居民就为高涨的房价,多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商,一同分享了这上千亿的“叫停成果”。就是这一原因,命运多舛的“经济适用房”政策出台才五年,就又变成了只向低收入群体供应的“具有保障性质的政策性商品住房”。而在实际执行中,这项惠民政策连十分之一的低收入者也没能保障住。由于没有法律制度作保证 ,这两年,它又变为“拆迁户”们的专用住房了。政策的多变和缺乏应有的力度,让人感觉它就像那天上的月亮,“初一”“十五”不一样。“经济适用房”的名存实亡,和方方面面采取的“不保护、不调整、不完善、不创新、不立法”政策,无疑造成了中国房地产商各路大军的“大踏步前进”,为他们能够“天马行空,独来独往”提供了无限的空间。

    在住房建设市场上,“廉租房”的作用,实际上很有限,因为“廉租房”制度根本就没有真正建立起来,截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元,仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。而且这一政策在设计上,有一个巨大的缺陷,就是会造成新的贫民区的产生,这不仅突显了两极分化,还会导致一系列的社会不良后果。而住房工资实行货币化,也是说得多,做得少。它给人们的感觉是“千呼万唤不得见,遥遥无期难兑现”。公积金制度也很不完善,有的地方有,有的地方没有。整个住房保障网,几乎没有起到应有的作用,不仅显得支离破碎,而且最终是一败涂地,造成了难以收拾的局面。

    前面我们谈了中国住房建设的三大病况,现在该回过头来谈谈第四大病况,看一看与之相联系的时隐时现的,一个“百病缠身”的资金投资市场。我们大家都知道,中国是一个发展中国家,要搞投资建设的话,方方面面都需要钱。但与国外相比,中国的情况有着很大的不同。尽管人们的银行存款和物价上涨率相比,现在实际所得的是个“负利率”。但考虑到住房、上学和看病的需要,再加上投资渠道十分有限,大家只能把省吃俭用下来的钱,大都放在了银行里。目前我国的居民银行存款,已高达近十六万亿元人民币。这笔巨款放在银行里睡觉,并不全是好事。把钱拿出去花了,才能拉动经济的繁荣,当然更好的出路是拿去投资,让它出去为投资者赚回更多的钱才对。几年来,这些存款慢慢发现投资房地产有利可图,于是也为房地产市场房价上涨“火上浇油”,结果弄得更多人买不起房。

   游资不用“疏”的办法去引导,光“堵”是不起任何作用的,这笔巨款是“福”是“祸”,是继续“病”下去,还是让她走上“健康”之路,并为解决中国的住房建设出力,关键是看我们怎样处置她,安排她。从总的方面讲,一是要通过开辟更多的投资渠道,如重点开发环保绿化、新农村建设、林业开发、旅游业投资等长线无污染无破坏项目:还有就是对发展经济急需的基础设施、能源水利、信息产业、金融保险、科技创新、市场体系建设进行投入等。

   现在的情况普遍是,一方面有很多大项目没钱投资去开发,而另一方面,又有很多投资却无门可入。等到闲置存款什么时候物尽其用了,什么时候这个问题才算解决了。二是通过股市加以分流,三是建设社会保障系统,让人们敢于花去手中的钱。四是在住房、上学和看病方面找出一条良性循环的出路。四管齐下,才可以让她大病脱身,走向光明。

一、中国大城市的房价将重拾涨势

聊聊宏观性大城市的房价,也欢迎各位讨论。

  首先声明一点,目前房地产确实在调整状态,但何时调整到位,相信每个人会有自己的判断,本文只是讨论贴,讨论下中国大城市中心区域的房价发展趋势以及未来可能的走势。

  以中国的几个大城市为例,现在房价贵不贵,得承认,确实挺贵的。但我们再反问一下,房子是不是应该便宜的商品?或者是个仁者见仁,智者见智的问题了。

  那么国内有没有便宜的房子?肯定是有的,相信很多小城市的房子并不贵,可能一两千的很多。那凭什么北京,上海,深圳这样贵呢。

  其实房价基本和地价是一脉相承的,经济发展过程中,把属于这块土地的单价提升起来了,就象福中的一块地和松岗的一块地不具有可比性一样,而松岗的一块地和内地乡下的一块地同样不具可比性,也许土地的面积是一样的,但这块地所属的经济区产生的平均经济值不同。

  中国的房价倒底贵不贵,相信这是一个比较有分岐的争论点,我的看法是,以目前中国经济发展的水平来看,个别城市房价高其实是一种必然。如果若干年后我们回头看,也许会觉得不贵。就象现在深圳的房价在调整,个别盘跌幅也不少,但我们和两三年前比呢,会觉得两三年前的房价真便宜,但在当时,一样许多人觉得贵……

  中国的城市房价贵不贵,我们不妨横向与其它国家比较一下。

  先说说目前正在风口浪尖的越南,越南目前正在闹经济危机,通胀非常严重,股市和房市都暴跌(跌得和国内差不多,呵呵,这点国内的调控说实话,水平不怎么样)但即便是越南大城市的房价被腰斩了以后,河内或者胡志明市的房价仍然比深圳的房价贵,你信吗?

  目前越南的这两个城市商品房平均房价仍然在一千五百美金左右,深圳好象最近均价在一万左右,呵呵。

  如果拿离我们最近的香港比较,很多人会觉得不公平,因为谁都知道价差有多大,(东亚的邻居大城市首尔,汉城,东京……全部类似)但之所以提香港不是想说深圳房子便宜,而是想提一提香港的公屋制度。(其实大陆也有公屋制度,后面细说一下)

  香港的商品房是普通老百姓很难买得起的,但香港有比较完善的公屋制度,基本老百姓至少能保证有地方住(主要是廉租屋比例较高,而且产权是ZF的,只租不卖,这样就能保证老百姓真正能享受到政府的补贴,目前深圳有朝这个方向努力的意思),居住权是基本人权嘛,但居住权是让你有地方住,可不是让你有产权,呵呵。新加坡也类似,印象里看过一个资料说新加坡的公屋占到全国的房地产近一半的总量,这也让新国的房价相对更稳定些,虽然有价格很高的公寓(售给有钱人的),但同样保证的大众的基本需求。不过新加坡人少,问题好解决,这个方案,在国内,肯定行不通的。

  再说下更发达的,美国,虽然美国的老百姓多数在效区有别墅似的房子,但纽约市中心的小公寓,价格同样高得没几个人买得起的……

  再说个国家和我们有些渊源的,俄罗斯,那的房价比国内高很多,有人信吗?我去过俄罗斯远东城市海参崴,(俄罗斯东部,在俄罗斯是相对不太富的城市,俄西部经济更发达些),目前那里的房地产建设比深圳差不少,房子以老房子居多,但前苏联的板楼,可以卖到三千美金一平米。而且就是每年涨一点慢慢涨上来的……

  最后说一个和我们国家最有可比性的,同是发展中国家,同时大国,同是人口众多,同是近些年来经济发展比较好开始崛起的——印度。印度的孟买或者新德里的房价是多少呢,那种由地产商开发出售的公寓楼同样是三千美金左右,当然,印度的普通老百姓同样买不起。但既然这是市场平衡的结果,就总有人会是消费者。

  说到这儿,有人会说,照你这么说,中国房价还算便宜的了,纯属胡说八道,我的观点是,如果以十年后来衡量的话,现在的房价(商品房)还真便宜,为什么?我下面说我认为的原因。

  中国的房地产真正发展起来其实就是近十多年的事,在这之前,中国有个实行了几十年非常强大的“公屋”制度,因为在以前,只要是国营企业或者事业单位的职工都有公房分的,这在任何一个国家都是不可想象的,我们的父辈们,即便只是工厂的工人,通常也都是能分到房的,大,中,小城市里无数各种各样的家属楼仍然立在那儿呢,我们这一代的许多人都曾经在那些房子里成长过。这造成的一个基本情况是,在早些年的中国,家庭获得房子的成本是极低的(甚至可以说比世界任何一个国家都低,毕竟中国基数实在太大了),而在九十年代开始,中国陆续实施住房改革,将房地产市场化,这些年来房地产涨幅略快的一个重要前提是,我们计算房地产价格的起点太低(因为国人享受了几十年的公房分配),所以造成涨速快,相对值高,但绝对值(和国际上比)并不高的情况。但也因为这样,同样造成了近十年来房地产商利润高的情况,因为国内的房地产商在这个市场化过程里同样享受到了一些得天独厚的条件……

  很多人说房地产市场是供大于求,我的看法正好相反。(因为原来等于没市场,全是分房制,而今却是全国人民都要靠市场来解决房子问题了)拿购房者的年龄结构看,60年代生人都分到过公房,一辈子老实本份的至少有房住,而成功者经过这么多年的积累目前身家都不会少了,是大房子和豪宅的主要消费者。70年代生人有一部分享受到的公房分配,有一部分只能靠市场化来解决,而70年代目前平均就业十年左右,创业者可能小有成就了,打工者有相当积蓄了,所以是目前购房大军的主力,但最大规模的钢需,是80年代生人,因为这批人是中国都市化的最大主力,同时就业时间不长,有些可能还没毕业呢,但却很多到了适婚年龄,而后面这批人将会集中爆发出购买力了。(而目前情绪最大的也是80后,因为没享受到公房,毕业分配也没戏,重要的事情都被市场化了……但80后有个优势是基本都是独生子女,能在父母的资源上得到更多的照顾,当然,本人是绝对不支持啃老的 )

  而之所以讨论大城市的房价,是因为中国目前经济发展到了加速城市化进程的阶段,(也是为什么近年来城市房价涨速明显的原因)一个最简单的例子是,目前的大学毕业生(尤其是农村考上来的),毕业后有多少流向城市就一目了然了……他们是推动城市发展的重要因素,同时,也是推动城市经济价值(土地房屋价值是其中一部分)巨大基础和力量。

  所以参考许国发达以及发展中国家的情况,中国的都市化过程中,市场化过程中,大城市中心区的房价会越来越高,甚至以后会高不可攀也许并不是危言耸听。

  中国就这么几个大城市,说白了也是全国的优秀人士(有财,有才或者有梦想的)往这有限的几个地方集中。同时大城市的房子也是内地许多灰色收入后用来洗钱及留做后备的储备房……

  现在我们回头说说深圳,深圳是短期内发展起来的,但却是国内最有竞争力的城市之一(相信即便有不确定性,但随着深港合作的加强,以及本身经济基础的雄厚,深圳变临的变数不大),那么深圳符合上面所说的大城市或者发达城市的标准。

  深圳同时有个有意思的现象就是,外来人口比例的巨大,这些人的作用是什么,不必细说,他们有钱了总要买房的,没成功前,他们是租房的钢需……

  深圳的第二个特点,城市土地面积相对小(相比北京,上海,广州,甚至比哈尔滨都小不少,虽然经济比哈尔滨强多了),那么深圳的房子的潜力就相对大(香港房价高的一个基本原因就是土地小,不然不至于象现在这样),其实细心的人可以发现,深圳可以用来建房的地不多了(尤其是属于市区的),但北京,上海在泛都市化过程中五环外或者外环外地还有大把呢,深圳的效区各个村子的地可是基本全是工厂的厂房了……有人会说,那市内有大把农民房可以拆呢,华侨城还有不少绿地呢,或者市内还有几个山头可以炸了……但深圳农民房拆迁的成本实在太高了,比如福中的岗厦村目前还有一大片拆不成,就因为价格谈不下来,按目前的状况是,拆了,建出的房子都是天价……至于华侨城的公园,绿地,如果也建房子了,华侨城就算不上好地方了,城市不可能不留绿地公园的。炸山头就更别想了,一是生态环境还要有个最后的底限,另外炸山头,再运走一座山,再平整土地,不要钱吗,这地弄出来,成本一样不低……

  又有人会说了,照你这么说,深圳地又少,发展的又不错,外来人口又多,深圳的房价应该天天涨才对,为什么现在在调整呢?

  前文有说,任何一种商品的价格都应该是围绕价值本身波动的,在价格总体上涨的趋势中,不代表不能回调呀,正因为过去一两年房价涨幅过猛,偏离的它当时的价值(有心的人想想07年上半年涨得是何等疯狂),那么让它回归价值不是很应该嘛。

  相信我们如果说深圳的土地或房子肯定长期看涨没人会怀疑,因为这个城市的经济在发展。而在目前向下波动的过程中,恰恰是许多有能力买房的人寻找到买房好时机的最好机会。至于具体什么时候出手,相信每个人会有自己的判断。关于整体房价,我个人也觉得还有调整空间(在政策转暖之前)。

  关于宏观货币政策,顺便多说一句,目前确实货币政策从紧,准备金率一在提高,甚至还有提高的空间,但最近半年,基本不再加息了。另外,最近一次的中央金融会议上我们国家的老大说了,要防止金融风险,保持房地产稳定。(个中意味,每个人自己体会吧)

  房价是个复杂的问题,同时房子也是市场经济里一个相对复杂的商品,但任何一种商品,价格一定会围绕的基本价值波动的。我们指望它多高或者多低都不现实,更重要的是趋势。也许它以后会很高,但需要时间积累,需要这个城市,这个区域经济的快速发展来支撑。(同理也可能可能很低,但前提是长期的经济危机,这个希望不大,同时如果真长期经济危机的话,老百姓要考虑的是如何不失业的问题了,买房就别想了……) 

  就近些年来历次,国家的调控而言,出台了多少次政策基本上就两方面,要不就是加税,要不就是出政策增加开发商以及买房的成本……但这两条,排除对房地产奸商的影响外,其它最大的程度上是苦了老百姓……

买房比租房多: 病态的中国住房市场

  至少在过去几年,ZF并没有当好“裁判”。一方面在房价上涨中受益巨大,一方面又在为房价的上涨推波助澜。ZF最该做的事,除了对整体行业进行有效的管理之外,我觉得是应该把房地产方面增加的税收和收益更多的用来建廉租房和福利房,保证一些相对低收入的家庭也能“买到”并且买得起一套自己的房子……这个社会需要平衡。

  就买房而言,现在是不是出手的时机,每个人有不同的看法,我也相信房地产市场整体环境应该适当调整一下,但不同的地区,不同的情况下也同样应该区别对待,但该买的时候,对于有一定经济能力的人,以一个长期的时间段(比如说五年,十年)我觉得你喜欢的好房子(好的区域位置,好的交通条件,好的开发商,好社区,好环境……)还是会越来越贵……

  而中国在经济的继续发展中,大城市(尤其是中心区)的房价很可能将慢慢变得高不可攀(对于普通人),中国的贫富分化也将越来越严重,如果到时中国经济实力足够强,可能更低的中低收入城市家庭要靠政ZF的廉租房来解决了。如果中国未来的经济发展得更合理些,也只能指望所谓的中产阶级的比例比现在略高。但以中国城市化进程的发展,以及入大城市人口的金字塔抬升效应,可能注定塔尖的比例会更小,也许到是中国的几个大城市最好的范本,就是目前的香港。

  好房子越来越贵,同时廉租房也越来越多,社会阶层明显分化。形成一种新的房地产经济平衡。

二、肠子都悔青了,你还问该不该买房

  现在适不适合买房?该不该卖房?房价会不会降?

  中国的房价跟股票市场差不多,在有限供给的时候它就很贵,而且相对贵的房价是质量不好的房子,因相对的供给有限。有媒体报道说,北京的房价已经超过纽约了,你去纽约买过房子吗?美国的大城市比如纽约、曼哈顿,你开车走出去一小时,当地的房价就可能要差十倍。纽约和美国中西部城市比较,还会再相差十倍以上。而我们城市间的落差并不够大,一讲这个问题就要挨骂。

  我们现在是郊区房价太贵,城里核心区却不够贵。股票里所谓蓝筹,大盘是不贵的,贵的是小新创。原因是在有限供给的时候,总价低的东西相对贵,但这是不合理的。只要中国经济总体的增速继续保持下去,没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上。

  房地产问题,这是一个转了十几年圈来回折腾也没有解决实际问题,结果就是房价越调越高。那么,房地产到底是过剩还是供不应求?

  判断房地产问题,重要的是搞清到底有多少库存,而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计。去年房子卖的不好,有些人谈到中国的人口结构,人口老龄化,认为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时代了。

  我们的城市化率到底是多少,这个词叫“城市化率”,而不是“城镇化率”,镇一级占城市化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多,也就是说真正的城市化率不会超过40%。跟其他国家比较,只能算是刚到半山腰。说最近一个调整比较好,东莞、义乌都往上抬的。

  国外的城市化率是一个人口密度的概念,而中国的城市是一个行政概念,一、二、三、四线不知道是根据什么划分的。全世界的城市化基本有一个大的趋势,如果人可以自己决定去哪里生活和工作,最后一定会有七成到八成人住在城市,而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨,美国纽约的人口还在涨。

  人口和土地的禀赋来讲,一百万以上人口的城市,有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做的好我们会像美国,如果做的不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美国密。所以,一百万以上人口的城市是美国的一半,日本的三分之一。五百万以上人口的城市还是美国的一半,是日本的四分之一。

  我们现在拥有千万级人口的城市,加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里,这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方,是我们的人口不能那么自由地流动,因为你在当地落不了户口。

  党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述,在我看来最重要的信号,是在户籍制度改革上要有相当程度的突破。到2020年,居住证应该是识别中国公民唯一的证件,不能再分谁是农业户口,谁是非农户口,一律只有一个居住证。

  让人口自由流动,自主选择居住和生活的地方,这是全世界的一个潮流。

  房地产供应不足的主要是大城市。这些年来,我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上,中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。

  什么是刚性需求?严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地世界第一,农村住房用地在95%以上,即使在改革开放之前,谁也没有住大街上。城市住房改革之后,多年来为什么还有人一直在买房子?目的就是改善居住条件的需求。我们有很多房子实际上不太适合居住。城市住房有很多建成年代很早,大约25%没有独立的厕所和厨房。因此,但凡有了购房能力,人们必须搬到新房子住。

  根据第五次和第六次人口普查的数据,2000年-2010年,中国城市的住房自有率是下降的。中国人喜欢储蓄,攒点钱就要改善自己的居住条件。我们总说要多建80-90平方米的房子,这种政策很可怕。因为实际上,改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子,一家人父母加上孩子住在一起。

  我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产交易额8万亿人民币,其中85%是首套房,第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半,也就是说,很多限购政策把改善型需求全给挤出去了。只要敢放开限购,购房的需求就出来了。

  中国的房地产市场比股票市场恐怖得多,老百姓的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的交易量非常小,没有关系。中国大部分人有一套房子,基本没有人睡在街上。从某种意义上讲,我们的支付的能力比一般发达国家强的多。我们的房价占收入比重很高,这个不矛盾。美国房贷占GDP的比例,房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢。

  住房库存可能是判断房地产走势最重要的信息。但是库存数据是不是有价值,首先要看它的一个周期,和我能找到的价格信号是不是能对得上。如果库存多,一定不会涨价,库存少则一定涨价。

  这是我们从各个城市统计出来的可售住房面积。有个红线叫12个月,是指库存低于12个月就开始涨价,如果远远超过12个月就要降价。

  一线城市个位数库存在半年以上,二线城市在12个月左右,三线城市15个月左右。看一下这边的价格,去年一线城市北、上、广、深当然是疯涨,今年只剩下三、四个月的库存。二线城市今年三月份已经到10了。三线城市也应该是正增长了。

  我们有点奇怪,这些数字并不是今天才出现的。最近限购的几个城市在六个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业,历史上都出现过重大的判断失误。主要原因是做期货的很多投资者,在库存上数据非常散乱,非常不统一。

  这是2007年以来的数据。一、二、三线城市的走势有区别吗?可能水平有区别,一线涨的高点,二线涨6%,但是波动方向没有区别。

  高房价是怎么炼成的?大家说有点像盲人摸象,摸着尾巴说是一根细绳,摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是,中国的土地供应国家控制很严,土地用途也是严格管制,到底用了多少住宅用地,这个数还是有的。

  上面这个表是城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积。中国的数字无论是跟美国、日本比,还是跟香港比,我们都低的可怜。在过去十几年地方政府招商引资,提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地的,最后挤的住宅用地很少。

  从中国的地价分布看,农村土地不能碰,这种土地从某种意义讲是无价,或者说是小产权房。根据第六次人口普查的数据,如果我们把小产权房这部分数据拿掉,整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当的住房是靠小产权房补充的,深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房,住房的拥挤程度会直线上升。

  商业用地、工业相关用地肯定是更多了。盖钢铁厂,建水泥厂有GDP,你的土地贵了人家企业还不来。地方政府招商引资,土地实际上是低价出卖的。

  为什么北、上、广、深供地特别少,相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市。因为从地方政府的税收来源来讲,省会城市或者北、上、广、深有很多其他税收来源,它卖一点地就够花了,但四线城市只能多卖点才够几年花的。

  土地的供给制度,是中国高房价最基本的原因。如果我们的十八亿亩红线就是不能动,目前北京、上海城市面积的一半是农地,剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿商品房销售额,土地出让金占37%,其他税收占20%几个点,加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价,然后是税费。

  去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业,但是过去两年利润直线下降。地价很贵,又不能融资,逼它借高利贷,盖起来又卖不出去,所以很多开发商急着要转型。

  对房地产的调控,限购不管用,限贷不管用,加税也不管用。上世纪八十年代末,日本的边际税率达到过80%,也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候,抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上,使得社会财富的分配极端恶化,同时造成社会之间的流动性非常差。

  限购、限贷政策是非常不好的。香港在过去三年,一千万港币的房子首付是五成,主要是它供给有限。如果能交得起这个首付,你就进入到这个俱乐部,就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外面,这更加大了财富收入分配的恶化。

  什么政策管用?加大土地供应。最近终于听到好消息,说北京、上海要加大土地供应了。

  未来我希望看到,恢复2004年停掉的跨省换地。要保护农地,这块农地为什么要在重庆旁边呢,挨着市郊很近,我拿这块地换个远一点的可不可以?

  就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业,干嘛非要拿上海、北京的一半土地来种地呢?能不能用它跟东北、山西换点地呢?跨省换地过去搞过,2004年被叫停。特别是西北、东北有些城市出现一些国企的困难,置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。

  我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心,但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率?北京、上海一半以上的土地现在还是农地,比如北京是个缺水的城市,然而北京的水资源七成用于农业生产,其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。

  我们强调粮食自给自足,至少八成要自给自足,最近有个新政策要推动土豆成为一个主粮,这个也是好办法。因为种大米种小麦自给自足很难了,我们的粮价比国外贵了50%,种土豆估计就有希望了。它的背后就是说,土地相对来说稀缺了。

  如果有些土地因为某些原因不能碰,比如说日本保护农地的政策,除了导致收入分配恶化,影响代际之间流动,更重要的是使城市丧失了竞争力,因为地价太贵了,房价太贵了,人的成本太贵了,最后整个城市的竞争力就掉下来了。

  如果有人比你便宜,你就会丧失竞争力。我们的后面有印度,有东南亚以及非洲国家,我们把自己搞贵了,就会丧失竞争力。现在北京雇一个员工或者雇一个保姆贵的离谱,为什么?他们的住是一个非常大的问题。

  在这样的供地制度下,政府能不能做的好一点?政府拿了这么大一块土地,要不要一次性拿?卖地以后能不能做一些公租房、廉租房?重庆的GDP发展速度全国第一,房价过去五年涨了12%,是最低的,而且重庆是唯一从来没有限购过的城市,吸引了大批非户籍人口入户。作为一个国家,要做到居者有其屋,政府在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好,公租房也好,北京、上海盖的太少了。

  重庆的经验,解决了相当大的一部分需求,而且政府的财政做的也不错。新加坡也有现成的经验摆在那里。如果我们还像过去十年,房价一上来就限购、就限贷、就涨税,房价肯定会越调越高。大家会觉得这一次没有买就错过了一次机会,这实际上不是一个好的现象,早晚是要出问题的。我曾经说过,要对中国的房价有点想象力。

  去年和前年我们非常担心经济增长问题。中国真没需求了吗?真的掉到中等收入陷阱了?真的进入老龄化社会了?房子限购,买车摇号,还不让生孩子,听上去好像不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限制购车是因为道路不够,道路不够正好可以投资修路嘛。不管是日本还是欧洲,有很多的老城市,都是从汽车时代演化过来的,这些经验都是有的,应该去好好学学

  有不同的想法可以交流13760388274

三、十年房价 为何“此消彼涨”(珠三角VS长三角)()

  

  地产资讯播报:

  为什么可支配收入很高的广州、深圳,房价走势却与长三角迥异

  在长三角叱咤风云的“温州炒房团”,为什么在广州、深圳却没有得手

  房地产税收对长三角GDP有特殊贡献,炒楼势头会得到根本遏制吗

  相关链接:上海房地产十年线路图(1994-2005)

  广州商品房均价与上海相差甚远

  韩国飚:2004年广州人均收入16884元,深圳人均收入27596元,而上海人均收入16683元,杭州人均收入14565元。都说人均收入是衡量房价高低的最终标尺,但是比较两地的情况,房价走势却是相反的。是长三角居住、投资环境比广州、深圳好,还是有别的什么原因?

  李刚:从东南沿海一些大城市刮来的房地产暴涨之风席卷全国,作为全国房地产市场起步最早的广州、深圳也并非未受波及,但两市的商品房价格,在2004年中期经历小幅振荡后便稳定下来,今年1—3月,广州商品房价格甚至持续回落,当前广州、深圳商品房销售均价基本稳定在5660元平方米和6037元平方米的水平,与温州9278元平方米、上海8627元平方米、杭州7210元平方米的均价相比,广州、深圳房地产市场似乎更为理性。

  韩国飚:真有点不可思议。虽然以上海为龙头的长三角地区近年经济增长比较迅速,但两地房价不应该有这么大的差距。在我看来,上海、杭州的房价是透支了未来的增长空间。中央政府采取一系列调控房市措施后,在相对低位的广州商品房价格出现持续回落,但是上海楼市依然居高不下。即使最近上海连出“重拳”打击楼市炒作,成效如何,坊间仍持谨慎态度。广州人对上海楼市会有什么看法?

  李刚:“在上海,2万元平方米的房子到底是哪些人在买?买到的又是怎样的房子?老百姓买得起吗?”在采访中,许多经历广州楼市大起大落的人,还是觉得上海当前的楼价不可思议。

  韩国飚:据了解,目前购买上海住房的主要有四股力量:一是外资、外商、海归华侨;二是全国各地到上海发展的投资人;三是新上海人及上海人的本地需求;四是投机者,主要有海外看好人民币升值的投机者,以及所谓“温州炒房团”。这四类人的比例,目前很难有确切统计数据。不过,似乎上海常住居民的需求仍然是占到绝大多数的。如果第一、二、四种投资力量占比重大的话,看目前统计数据的上海人均收入就没有意义。但普遍认为,长三角的房价偏高。

  李刚:短期内会出现这种情况。如果这三种资金购买上海楼市比重到一定程度(一般认为投机比例占到20%),房价就可能虚高,就是楼市泡沫。因为一旦楼市上涨趋势预期改变,大部分不以居住为目的的投资者、投机者就会抛售,造成短期供给远远大于需求,房价就会下跌,逐步回归到人均收入能够支撑的合适价位。

  广州市国土房管局市场管理处处长黄文波介绍说,广州中心区一般商品房均价在每平方米6000元左右,其它区及郊区一些大盘每平方米在四五千元左右,适合目前广州多种收入阶层的消费能力。这样的价格完全是市场自发形成的,政府没有干预;相反,政府主管部门还在慎重思考,一旦广州房价也出现异常波动,如何依靠宏观调控这只有形的手干预。

  有自己和香港的前车之鉴,广东人害怕炒房产

  李刚:虽说有人认为,广州、深圳房地产市场成熟、购房者理性,但在许多广州人眼中,当前某些城市“××范围之内找不到2万元平方米以下的房子”、“××范围之内找不到1.5万元平方米以下的房子”这类的话,与上世纪90年代中期的广州有惊人的相似。

  在1992年邓小平同志视察南方后,广州房地产一路飙升,到1996年达到顶峰,当年预售商品房均价达到6677元平方米,城区更是“找不到1万元以下的房子”。而从1997年开始,广州房价一路下滑,至2003年,均价降到5274元平方米,每平方米跌幅至少超过1400元。在广州房价持续下滑的7年中,广州人购房观念、消费层次发生了很大变化,开发商为争夺客源,往往在小区及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本,大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐,早年疯炒的那一批间杂在居民区内的单体楼、商住楼,目前在二手市场也属于缺乏人气的滞销货,当年的一批炒楼者还真炒成了“房东”。

  韩国飚:难怪广州购房者更为理性。

  李刚:这是市场教育出来的。特别是相邻的香港楼市。1997年前,香港楼价高企,受亚洲金融危机的影响,特别是非典时期,香港楼市累计跌幅达65%,17万港人成为房子市价跌到低于他所欠银行贷款本息的“负资产”人口,很多人干脆“塌订”:房子连同首期及已付月供统统不要了。这给珠三角人很深的印象。广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健认为,“楼市大起,必然大落”。于是,广州人买楼以自住为主,炒风较淡。

  韩国飚:长三角地区不少城市近几年楼价疯长,半夜排队买楼、楼盘开盘即告售罄的怪事屡见不鲜。记者采访中遇到几位海归青年购买上海市中心中山公园附近的一处豪华房产,20700元平方米,还要送给销售人员几万元好处费才买得到房子。难怪有人说:做房地产不如炒楼的。

  李刚:这样的趣闻在广州楼价大起大落过程中也屡见不鲜。当时,在广州一些楼盘促销期间,为营造销售紧张气氛,请人排队并在媒体上造势的事情并非鲜有;而有些楼盘明明没有卖出多少单位,但出于囤积的目的或是制造“旺销”的局面,售楼小姐手中永远只有屈指可数的几个单位供购房者选择。对于过程中的那些“促销”小伎俩,广州消费者已经应对自如。

  广州曾有过一些质量不高但定价过万的“豪宅”,销售量不错,相关银行也为这批房子办理了七成按揭。但银行的按揭贷款打到开发商账户后,相当一部分房子却没有人缴付供楼款,一年后银行不得不强行收楼。就这样,有人把这些“豪宅”以七成的价格“卖”给了银行!

  广、深市民已解决住房“温饱”,正从容迎接“小康”

  韩国飚:在跟所谓“温州炒房团”成员接触时,他们提到,广州、深圳是他们极少没能得手的两个大城市。原因是当地楼市比较成熟,供应量充足,老百姓投资理性,不跟风炒作。是这样吗?

  李刚:是的。我采访了广州恒大集团董事长许家印,以及集团副董事长、恒大房地产公司董事长李钢。他们说,这得益于广州十多年房地产市场的发展,市民住房条件大幅改善,百姓买房有多种选择。“温州炒房团”在广州搅不起风浪,与广州楼市巨大的供应量密切相关。截至2004年底,广州市商品房空置面积为605.09万平方米,这还是近4年以来最低水平,不管是哪一路炒房团,在如此之大的商品房供应量下想兴风作浪,难度很大。

  广州、深圳居民,通过购买房改房、拆迁和购买商品房等方式,85%以上家庭解决了有产权的住房问题,从1997年到2002年5年间,广州人均居住面积增长44.3%。对他们来说,不是解决住房“温饱”问题,而是解决“怎样住出格调、品位”的“小康”问题。现在,广州市民在市区拥有一套住宅后,很多人已经或正在计划在郊区购买周末休闲度假用房,这就使得广州消费需求显得从容———房价太离谱,购房者便不介入,等价格降下来再说。

  韩国飚:有意思。上海人以往缺住房缺怕了,对改善住房条件有很深的“情结”,不是常说“北京人买车,上海人买房”吗?这十几年经济的两位数增长,又给这历史积累的需求创造了释放空间。

  李刚:长三角的房价有望降下来吗?

  韩国飚:上海最近有一个很重要的措施,就是推出两个1000万平方米配套商品房和经济适用房,加大楼市供给。另外,住房按揭不能转让也有利于遏制炒作。前一段时间,上海出台措施,规定个人购买普通住房一年就出售的按买卖差价征收5%营业税及其他税费。浙江省为遏制房价也将推出8000万平方米住房。其中经济适用房300万平方米。长三角正全面加大住房供给。

  李刚:不知道上海这2000万平方米的地区分布如何。不能都集中在偏远地区,市中心也应该保持一定的住房供给。这就是所谓市场的有效供给。如果新建房都集中在偏远地区,就无法满足相当一部分人的需求。房价还下不来。目前广州6000元—8000元的价位上,有珠江帝景苑、东山雅筑、都市华庭、漾晴居等城市中心区这一档次的“豪宅”虚位以待;在5000元—6000元价位上,广州市民可以在金穗雅园、愉景南苑、新鸿花园、光大花园、逸景翠园这些小区环境及配套上乘、装修也考究的楼盘里找到自己中意的房子;在番禺区大石、南村、芳村区、黄埔区、白云区,小区内外环境一流但配套略有欠缺的楼盘,售价基本在4000元—5000元之间;如果想在环境更好、远离城区的地方购买休闲度假房子,增城、花都、从化及番禺中南部地区高质素、低价格的楼盘还能为广州市民提供更多价位的选择。

  韩国飚:广州方面平抑房价有哪些有效措施?

  李刚:去年广州就曾出台四大措施平抑房价:一、当年出让用地大增3.6倍;二、抵债土地“开闸上市”;三、加紧“收回”增加储备,广州撤销41个开发区共计土地18063公顷,使房地产开发土地储备得到大幅增加;四、土地年租制生“变数”,由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施,而不是一定要70年“一次缴清”,此举大大减少了房产商用于“购买”土地(使用权)的成本开支,也有助于“拉低”广州地价。

  遏制炒楼对GDP的影响有多大

  韩国飚:据说,广东省GDP对房地产依赖程度较小。2000年以来,房地产业增加值占GDP的比例保持在5%左右,2003年为5.36%。而在当年房地产泡沫较多的海南,房地产业贡献率曾达40%。

  李刚:长三角情况如何呢?

  韩国飚:据新华社报道,2004年上半年,浙江省房地产税收近87亿元,占地税收入的21.9%,对新增税收的贡献率达34.7%。如加上建筑业,去年浙江地税每2.9元中就有1元来自房地产业和建筑业。在上海、江苏,房地产业和建筑业(不包括相关产业)税收占地税的比重均不低于30%。有测算表明,2004年,上海来自房地产的税收直接贡献率为400亿元,而上海当年地方财政收入为1119.7亿元。由于经济增长对房地产及相关行业的依赖性过大,政府肯定有维护房价的冲动,当然,同时也加大了经济风险和金融风险。对比广州、深圳等,如今的上海,更能深切地理解中央政府的担心,可以说,抑制房价已是必然之举。

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